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          淺談物業(yè)零星維修造價控制方法
          發(fā)布時間:2019/3/26 17:34:59  信息來源:地鐵物業(yè)公司 李瑋  瀏覽次數(shù):15193

           

          與通常的基建項目相比,物業(yè)零星維修存在工期短、類型雜、造價低、缺少圖紙、人工費用占比大、數(shù)量多等特點。對于微利行業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司而言,把握好工程造價,將維修費用控制在合理的范圍,顯得極其重要。對于物業(yè)零星工程造價控制,本人有以下一些經(jīng)驗做法向大家分享:

          一、由熟悉維修項目工藝、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)范的人員深入現(xiàn)場,掌握基本情況后確定相應(yīng)維修工藝。物業(yè)公司通常不會配置專門的工程造價人員,也很少聘請外部咨詢機構(gòu)來做造價,而且必須委外維修的工程項目類型多樣,既有防水補漏、給排水管路修復(fù)、暖通維修,還有憑資質(zhì)施工的項目,涉及的類型非常廣泛,沒有經(jīng)驗豐富的相關(guān)人員,難以編制出合理的施工流程和工藝。比如,關(guān)于現(xiàn)場環(huán)境影響施工流程的編制,同樣是天面補漏,明秀小區(qū)的補漏流程與南湖公務(wù)員小區(qū)的有巨大差異。即使是同一小區(qū),季節(jié)不同,施工工藝也有差別。只有深入現(xiàn)場,掌握現(xiàn)場情況,才能有合適的方案、流程和工藝。合理的施工流程和工藝,是確定工程量的基礎(chǔ)。

          二、所有費用的發(fā)生必須建立在事實的基礎(chǔ)上,以實際需要確定工程量。零星維修大多缺少甚至沒有圖紙,經(jīng)常需要現(xiàn)場確認(rèn),尤其是緊急搶修項目。對于一些現(xiàn)場比較復(fù)雜,內(nèi)容較多的維修項目,在施工工程中應(yīng)做好記錄,并經(jīng)過雙方共同確認(rèn),以免施工單位在結(jié)算時高估冒領(lǐng),虛報工程量。在施工過程中,要避免增加不必要的工程量,尤其是一些可有可無的邊界部位,施工單位為了降低邊界接口施工質(zhì)量可能存在的風(fēng)險,有意擴大面積或增加措施從而增加工程量,因此雙方現(xiàn)場人員的共同確認(rèn)是一個有效措施。

          三、及時掌握工程造價信息,尤其是材料費用。掌握材料信息對工程造價和工程質(zhì)量有著重要意義,以次充好、偷工減料的做法經(jīng)常被肆意謀取高額利潤的單位在施工過程中采用,為維修工程質(zhì)量埋下嚴(yán)重的隱患。

          四、要積極掌握新工藝、新材料、新設(shè)備信息,學(xué)習(xí)新技術(shù)。在當(dāng)今這個創(chuàng)新的時代,新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備不斷涌現(xiàn),"四新"在工程維修中發(fā)揮著越來越重要的作用,使用"四新"有助于減少人工成本,提高生產(chǎn)效率,增強維修質(zhì)量。

          五、對一些工藝相對固定、材料變化不大、人工單價穩(wěn)定的零星維修項目,可根據(jù)一直以來的合理單價,作為物業(yè)公司的定額,在相對穩(wěn)定的時間內(nèi)執(zhí)行,從而減少雙方的爭議。我公司在明秀小區(qū)的天面補漏時,采取的做法近似于這種方式,收到較好的效果。

          六、委外維修要引進競爭機制,可引發(fā)維修單位產(chǎn)生"沙丁魚效應(yīng)",促使維修單位不斷提高維修水平、降低維修成本,從而降低物業(yè)公司的維修費用。

          控制零星維修造價的方法很多,只要我們認(rèn)真思考、研究就一定能找出新的方法,有效降低每次維修費用。在年度預(yù)算一定的情況下,每次維修費用的降低,就能完成比預(yù)計的維修總量還多的工程量,滿足業(yè)主原計劃外的部分維修工作,進而提升業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的滿意度。

           

           

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